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Nem sempre vale a pena comprar um imóvel


O sonho da casa própria provavelmente é o mais frequente em nós brasileiros. Não é à toa: quando pensamos no valor aluguel, no condomínio (se existir) pensamos que esse dinheiro é gasto em algo que nunca será nosso. Além disso, ficou em nossa mente que “imóvel é sinônimo de segurança”, ou ainda de que “quem compra terra, não erra”.

No entanto, em poucos casos, diga-se de passagem, nem sempre vale a pena comprar um imóvel principalmente se você tem dinheiro sobrando. Compensa pagar aluguel ao invés de comprar um imóvel a vista ou prazo.

Comprar um imóvel para morar

Se você tem investimentos, do ponto de vista de construção de portfólio, para a maioria das pessoas, um imóvel acarreta uma concentração muito alta em um único ativo – aplicar, por exemplo, mais de 50 por cento do patrimônio em um único ativo nunca pode ser considerada uma decisão sábia.

Financiar um imóvel, então, é pior ainda: na prática significa se endividar por décadas para apostar todas as suas fichas em um ativo ilíquido e cercado de custos de transação, como corretagem, ITBI e taxas de registro.

Por exemplo: quando se transaciona um imóvel, é difícil escapar da figura do corretor que, de acordo com tabela do CRECI-SP, fica com uma corretagem de 6 a 8%. Além disso, seja na compra ou na venda, o interesse do corretor, na maior parte dos casos, é simplesmente que a transação ocorra. Sua satisfação tem interesse secundário, se tiver.

Imagine apostar (comprar) em um ativo (o imóvel no caso) e acontecer o seguinte:

  • O apartamento estava em um bairro tranquilo do Rio de Janeiro e, alguns anos depois, o local se tornar o maior ponto de bloquinhos de Carnaval da cidade? Todo ano uma horda de bêbados e baderneiros aprontando barbaridades na porta da sua casa?
  • O apartamento foi comprado no centro da cidade e, alguns anos depois, a prefeitura decide construir ali um viaduto para desafogar o trânsito da cidade. A cada vão de viaduto instalado, seu apartamento perde valor e não há nada que você possa fazer.

Mesmo que nada disso aconteça, existem outros problemas na compra de um imóvel. Suponhamos que você escolheu e comprou a casa dos seus sonhos.

Está morando feliz com sua família até que surge uma proposta incrível para ir trabalhar em outra cidade. Com pressa, dificilmente conseguirá vender bem o imóvel sem contar os custos que serão incorridos.

Mas se você não quiser vender o imóvel dos seus sonhos e quiser alugá-lo, sobre o valor recebido do aluguel, incide o imposto de renda e, no novo imóvel, você terá que pagar o aluguel “cheio”, ou seja, você estará perdendo até 27,5 por cento do valor nessa “troca de aluguéis”.

Comprar um imóvel para alugar

Comprar um imóvel para alugar também não faz nenhum sentido financeiro. É pura e simples verdade.

De acordo com dados recentes do FipeZap, o aluguel está rendendo, em média, pouco mais de 4 por cento ao ano em termos reais (além da inflação). No momento, é possível aplicar tranquilamente em títulos do Tesouro que entregam rendimento real de mais de 6 por cento ao ano.

Você quer deixar de ganhar pelo menos2% ao ano, durante muitos anos, sobre o valor do imóvel?

Se considerarmos um apartamento de 300 mil reais, ao término de 10 anos, o valor real de seu investimento será de pouco mais de 420 mil reais. Se tivesse aplicado no Tesouro Direto, você teria mais de 530 mil reais. Ao longo de 30 anos, a diferença é ainda mais gritante – seriam 973 mil reais contra 1,7 milhões, quase o dobro do valor!

Se colocarmos o imposto de renda que tem de pagar sobre o valor do aluguel, aí você desiste mesmo de comprar um imóvel para alugar.

O imposto de renda sobre o aluguel tem que ser pago todo ano e, a depender de sua faixa de renda, pode chegar a 27,5 por cento. Já no caso de títulos públicos, caso mantenha a carteira por mais de 2 anos (720 dias) e opte por títulos que não pagam juros periodicamente, a alíquota do imposto fica em 15 por cento sobre os rendimentos e só tem que ser paga no vencimento!

Isso sem contar os inconvenientes de se ter um imóvel para locar: muitos dos custos de manutenção são responsabilidade do proprietário. Seu inquilino pode te dar o calote ou destruir o apartamento e, na eventualidade de o imóvel ficar vazio, você não só deixa de receber o aluguel como tem que pagar o IPTU e, em alguns casos, o condomínio.

No caso de títulos do Tesouro, não tem nada disso, é só pagar a taxa de custódia da Bolsa, que é de 0,3 por cento ao ano. Algumas corretoras cobram uma taxa de administração de 0,1 por cento ao ano, mas, se você pesquisar, verá que muitas dão isenção dessa taxa.

Esperar a valorização do imóvel e ganhar

A recente crise econômica do Brasil joga por terra as ideias de quem pensa dessa forma.

Nunca olhe o desempenho dos últimos anos, Se você olhar para os últimos 45 anos, verá que o preço médio real de imóveis no Brasil se manteve praticamente estável ou caiu até um pouco (recentemente). Ou seja, os imóveis apenas te protegeram da inflação, mas não geraram nenhum ganho real significativo – não dá para dizer que houve valorização imobiliária nos últimos 40 anos.

Durante muito tempo, os imóveis ficaram bem abaixo de seu valor inicial. Por anos, quem comprou um imóvel na década de 70 estava perdendo dinheiro em termos reais. Apena nos anos 2000 os imóveis valorizaram muito e voltaram a cair com a crise recente.

Fundos imobiliários como investimento ao invés de comprar imóveis

Os fundos imobiliários, além de apresentarem uma ótima rentabilidade (é possível construir uma carteira com rendimentos reais na casa de 8% ao ano), ainda existe a isenção fiscal – você ganha e não paga imposto!

A verdade é que é possível construir um patrimônio significativo ao optar por pagar aluguel e investir o valor do imóvel (ou da entrada do financiamento) em uma carteira diversificada de fundos.

Procure um bom (honesto) corretor de valores imobiliáriospara ser aconselhado!

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