Modelo de Ação de Despejo com Pedido de Liminar

A Ação de Despejo com Pedido de Liminar é um instrumento jurídico utilizado pelo locador para retomar a posse de um imóvel alugado quando o locatário infringe alguma cláusula do contrato de locação, principalmente em casos de inadimplência (falta de pagamento do aluguel ou encargos).

Objetivo da Ação:

• Desocupação rápida do imóvel: A liminar, quando concedida, permite que o locatário seja obrigado a desocupar o imóvel em um prazo curto, geralmente 15 dias, mesmo antes da resolução final do processo. Isso é importante para o locador que precisa do imóvel de volta com urgência.
• Resolução do contrato de locação: A ação também busca resolver definitivamente o contrato de locação, extinguindo o vínculo jurídico entre locador e locatário.

Quando cabe a Ação de Despejo com Pedido de Liminar:

A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) prevê seis hipóteses em que o locador pode solicitar a desocupação liminar do imóvel, desde que comprove os requisitos legais:

1. Falta de pagamento do aluguel ou encargos:

• É a hipótese mais comum e se configura quando o locatário atrasa o pagamento do aluguel ou dos encargos da locação por mais de três meses, consecutivos ou não.
• Para pedir a liminar, o locador deve apresentar os documentos que comprovam a inadimplência, como os recibos de aluguel em atraso ou extratos bancários.

2. Falta de caução ou fiador:

• Ocorre quando o contrato de locação exige caução ou fiador e o locatário não os apresenta ou os apresenta de forma irregular.
• A liminar só é cabível se a falta de caução ou fiador estiver prevista no contrato.

3. Dano ao imóvel:

• O locador pode pedir a desocupação liminar se o locatário causar danos graves ao imóvel, colocando em risco a sua habitabilidade ou segurança.
• É necessário provar os danos com fotos, laudos técnicos ou outros documentos.

4. Violação de cláusulas contratuais:

• O locador também pode pedir a liminar se o locatário violar outras cláusulas importantes do contrato, como:
  • Uso do imóvel para fins não residenciais;
  • Sublocação sem autorização;
  • Atividades que causem incômodo aos vizinhos;
  • Falta de reparos no imóvel que sejam de responsabilidade do locatário.

5. Ausência do locatário:

• Cabe a liminar quando o locatário abandona o imóvel sem comunicação ao locador por mais de 30 dias.
• O locador deve provar o abandono com documentos como correspondências devolvidas ou boletim de ocorrência.

6. Demanda urgente do imóvel:

• O locador pode pedir a liminar se precisar do imóvel para moradia própria ou de seus familiares, desde que isso esteja previsto no contrato.
• É necessário comprovar a necessidade urgente do imóvel com documentos como certidão de nascimento dos filhos ou contrato de compra e venda de outro imóvel.

Procedimento:

1. Ajuizamento da ação: O locador deve entrar com a ação de despejo com pedido de liminar em um juízo cível competente.
2. Petição inicial: A petição inicial deve conter os dados das partes, a descrição do imóvel, os fatos que motivaram a ação, as provas da infração contratual e o pedido de liminar.
3. Audiência de conciliação: O juiz poderá tentar conciliar as partes em uma audiência, antes de analisar o pedido de liminar.
4. Análise do pedido de liminar: O juiz analisará os documentos e os argumentos do locador para decidir se concede ou não a liminar.
5. Decisão do juiz: O juiz pode conceder a liminar, determinar a desocupação do imóvel em um prazo determinado ou negar o pedido.
6. Desenvolvimento do processo: Se a liminar for concedida, o locatário ainda terá a oportunidade de se defender no processo principal, que seguirá seu curso normal até a sentença final.

Importante:

• A concessão da liminar não garante o ganho definitivo da causa pelo locador.
• O locatário tem o direito de se defender e apresentar suas razões no processo.
• É fundamental que o locador esteja assessorado por um advogado especializado em direito imobiliário para garantir